救市的靴子终于落地,砸了很多人的脑袋


前几天转发了一篇专家在博鳌论坛上的发言,特别提到了如何纾困楼市风险项目。

昨天,新华社就报道了住建部、财政部、人民银行等相关部门出台了楼市纾困的方案:

核心在于两点:

1. 以“政策性银行专项贷款”的方式支持已售逾期难交付的项目,封闭运行,专款专用;

2. 查处逾期难交付背后的违法违规问题。

和我之前文章预测的几乎一致:要救那些有自救行为的房企项目,背后偷摸转钱的,必须秋后算帐。

这只靴子的落地,对后续楼市有着非常深远的影响。

1

关键词:国资、低价

还是以国有资本为主,目前看,私营资本暂时不会进入纾困基金。

因为收益率太低。

很明显,作为一项投资来看的话,纾困风险项目,是很难满足私营资金的投资回报要求的。

需要注意的是,银行虽然钱是“印”的,但依然需要支付成本,国有资金的优势在于资金成本比较低,低于LPR,略高于MLF。

资金成本低,那也是成本。

另外,纾困全国各地的风险项目,预计会是一个中长期的行为,这就要求金融市场在未来相当长的一段时间内都保持宽松的政策。

2

什么样的楼盘好救?

预售比例不高的楼盘好救,预售比例高的,相对难搞。

前面说了,纾困资金也是有成本的,单纯的帮已卖完的项目进行履约,没有收益的话,有点难搞。

所以,不排除,让部分已经买房的人,自己再补点钱,把房子盖完。

后续好卖的项目好救,难卖的难救。

一个项目,纾困资金进去了,但依然卖不掉,那怎么救?

还有个方法,搞成租赁用房,但也得好租才行。

一线城市当然好搞,但三四线城市大量的房子是缺乏实际使用需求支撑的,这种就难搞。

3

难点:如何回款

最难的并不是纾困,而是纾困资金如何回款。

哪怕不挣钱,本金也得想办法回来。

回款的终极奥义是:得让人去买房子。

买房子的前提是,市场对楼市依然还有上涨预期。

这才是关键。

4

房产的消费属性提升

未来,中国大部分二线以下城市的楼市,都会丧失金融投资属性,回归消费属性。

看平均数的话,暴涨的可能性不大,会保持温和上涨。

一线城市,大部分区域的房子,也是一样的,金融投资属性逐渐被挤压,消费属性逐渐凸显出来。

当然,依然会有很多投资属性很强的房子,因为大城市对房产,无论是投资还是自住的需求还是非常旺盛的。

5

楼市的前路

无论是宏观经济还是纾困项目在微观的操作层面,要保持上述救市条件的稳定,那前提是:

货币环境持续宽松,并且价格还要继续走低。

资金成本的价格降低,是因为投资楼市的收益率在降低。

各地房价依然会上涨,可能只是温和上涨。

一线城市,会继续分化,该涨的继续涨,不涨的继续不涨。

来源:王大楼

授权:凤凰房产